(有)至誠建設Q＆A

いろいろな質問 宅地建物取引主任士・AFP/２級ファイナンシャルプランニング技能士/賃貸不動産経営管理士が回答いたします。

１.相続対策でマンション・アパートを建てろと言われますが、何故でしょうか？ 一般的に駐車場などの更地より、貸家を建てることの方が、土地の評価を下げ、建物を賃貸することで、建物の評価を下げる事ができます。これにより、賃料収入だけではなく相続対策として有効になるのです。 自己使用では固定資産税の負担程度ですが、不動産投資から賃料収入が見込めるのはよいですよね。 一般的にはハウスメーカーなどが主導して賃貸物件を進める事が多いと思います。 ここで大切なのは、なんでもかんでも貸家を建てろということではなく、住宅地であれば、居住用や駐車場。工業地であれば倉庫・作業場。通りに面していれば店舗など、立地・規模など様々な角度から考えなければなりません。 高い建築費・金利、借入金額など考慮すると、建てずに売ってしまう事の方が得な場合もあります。 収入・利息・空室リスク・近隣の状況などを考慮して適切なプランをご提案します。 2.賃貸か、購入するか迷っています。 まず賃貸のメリットは手軽に借りられて、色々な所に住む事が出来る。固定資産税やローン金利が気にならないといったところです。 実際は家賃自体馬鹿らしいという方が大半ですが、将来的には購入したいという方が大半でしょう。 対して購入するには、固定資産税・頭金やローンの金利、修繕や、相続問題など様々な経費がかかります。しかし、所有することによる満足・優越感など計り知れないものがあると思います。 まずいえることは、無理して買わないことです。十分な頭金を用意して十分検討してからでも遅くはありません。よくある話ですが、頭金が無く、ローン金利を当初数年間安いものを借り、安易な返済計画を立ててしまうことです。マンションであれば管理費修繕費の値上げや、一戸建てであれば完全にメンテナンス費用は自己負担になります。十分リスクを考えてから購入しましょう。 3.建売住宅と注文住宅とではやっぱり注文住宅の方がいいんですか？ 最近の建売住宅の中にはとてもよい物があるのは事実です。一般的には半数はきちんと建てられています。 一部では地価が高騰し、施工費が削られているという話も良く聞きます。建売住宅だから手抜きだとか、注文だからしっかりしているというのは、なんともいえません。例えば当社の場合、施工に関しては建売でも注文住宅でも同一の工法・品質で行っております。 ローコスト住宅のメリットは価格ですが、コストを削減するために安い部材・手間を省くなど色々とあります。工期短縮はメリットを多く謳われていますが、職人さんの人件費を削られてしまうと、いい加減な工事をされてしまいます。 工期は短いにこしたことはないですが、手抜き工事では意味がありませんよね。 4.至誠建設はなぜ安い家が出来るのですか？ 当社はもともと材木屋から創業しています。一般的な工務店さんに材木を卸したり、建材（サッシ・キッチンや浴室）などの販売を手がけております。至誠建設は良い大工さんを雇うことで、良い材料・良い施工ができるのです。例えば、他社が柱を杉３・５寸のところを当社では桧の４寸角材を使用しているのもそのコダワリから使用しているのです。もちろん基礎も１２０ｍｍで丈夫です。 安くと言われて削減するのは利益？と材料のコストですね。例えば注文住宅の場合、お風呂だけで50万から250万円まで幅広く、安いもの・高いものが存在するのです。そのチョイスを考えれば安く出来るかもしれません。確かに何でもかんでも設備が付いていれば嬉しいでしょうけど、見えない所に手間・コストが掛かっている方が安心して住む事が出来るのです。 坪単価だけを売りにしている業者さんとは比較しないで下さい。 確実に丁寧に施工しておりますので、最低限のコストは削られません。 5.家って何年もつの？ 当社は創業40年になります。実際に40年後の今も家に居住している方も多くいます。もちろん当時の建築基準で建てられていますので基礎なども布基礎が多くあります。しっかり改修など行えば50年以上はもちますが、実際のところそれ以前に建替えをされる方が多いのが実態です。奈良の法隆寺などは定期的な修繕など行って、1000年以上経過しています。 日本人は新しいものが好きな人種で、初物など新しいものを好む人がが多いそうです。 もつ・もたないを別として、築50年の家というと誰も見向きもしないのが現実で、相続時に世代交代などで解体されてしまうのです。 今後は中古物件市場が拡大されて行くことでしょう。 6.競売や公売物件などの取り扱いはしてますか？ 競売・公売の物件については、事前調査、入札、落札、落札後の処理、リフォームもしくは建築、管理までの各種手続きを代行します。一連の不安を解決します。任意売却も行います。不動産投資の相談や、賃料の滞納・明渡しなど不動産にまつわるトラブルの解決交渉も致します。創業40年以上のノウハウでお客様にとってより良い選択を提案いたします。 　当社では競売公売で買いたい方から、自宅が競売になってしまう方まで幅広くご相談に乗っております。業務を遂行する為に司法書士・弁護士・専門業者などで対応していきます。困ったことや不安なこと、お気軽にご相談ください。もちろん秘密は厳守します。 7.他の不動産屋さんから再建築不可と言われたのですが・・・ 再建築不可というのは、基本的に道路に２ｍ以上接道していない建物のことをいいます。その他、道路形状であっても建築基準法上の道路に接道していない場合。（４ｍに満たない私道など。）足立区などに結構多いのが、昭和40年から昭和50年代頃の違法に建てられた物件や、現在の建築基準法に適合していない既存不適格物件など多く存在します。 まず、どうすれば建築できるのかと言うと、2ｍ以上の間口を確保することです。簡単には行きませんが、隣地を買う、もしくは隣地に売るなり、方法はいくつかあります。早々まとまることはないと思いますが・・。必ずしも新築するのが良いわけではなく、改装などで、十分住む事ができるようにするのも一つの手段となります。外壁・屋根・床・壁躯体補強等々。新築よりはお安くできます。 8.いつ買おうか悩んでいます。消費税が上がるまでにはと思っていますが。。。 確かに消費税率が上がれば購入意欲も減少しますね。08年の金融危機以降情勢も安定していないですし、原材料価格も変動しています。今現在いつ上がるとも言えないですし、金利の上昇も考慮してください。欲しいと思った時が買い時です。なぜかというと、不況⇒賃金は安いが物件価格も安い。好況⇒賃金高いが物件価格も高い。経済と住宅価格は連動いたします。景気動向や消費者物価などの予測も大事ですが、例えば結婚・出産・教育・転職等住宅に関わるライフデザイン及びライフプランニングを主に購入を考えて下さい。 9.この辺の相場を教えてください。 よく聞かれる質問です。土地・建物の価格形成要因には様々なものがあります。単に近隣の相場であれば地価公示などを見れば検討付くとは思います。例えば通常を100とすると、需要の高いものの例として角地・整形地・南道路・平坦地や需要の高い30〜50坪程度の規模であれば、10〜30％高く取引されています。反面、敷地延長・傾斜地・方位・狭小地・などは30〜50％安く取引されています。 もちろん住宅地・商業地・工業地など環境など更に加味しなければなりません。 そこで実勢価格となると不動産屋さんの出番になる訳です。 10.不動産投資をしたいのですが・・・。 サブプライムローン問題やリーマンショックなど金融情勢は不安定化しています。不動産投資J-REATもいいけど、現物投資の魅力は何といっても高利回り。もちろんその分管理などしなければなりません。適正な価格で購入すれば、株式投資のような先行き不安なども解消されると思います。何といっても不動産がお金を生み出すのですから。但し、利回りだけで判断するのは止めましょう。 例えば投資用ワンルーム。バブル期やペイオフ解禁期に結構動きがありましたが、ポイントとしては、管理費修繕積立金の額、近隣環境・コンビニの有無・人気駅であるか、学生街であるか等々、借りる方の事を考慮しなければなりません。買ったはいいけどずうっと空室であるとか、想定賃料ではきまらなかったりします。表面利回り-管理費-固定資産税-保険-空室リスク-滞納リスク-リフォームリスクを考えた利回りを考えましょう。当社では仲介だけではなく、買った後の利回り追及、募集にもご協力いたします。 11.リフォームをしたいのですが、どこから手を付けて良いのか・・・。 例えば、畳交換やクロスの張替これだけでも部屋の印象が変わります。キッチンもお風呂も大切ですが、脱衣場は比較的見落としがちですね。洗濯や洗面器、お風呂から上がって水気を帯びた状態で利用されていますので、床部分に腐食が進んでいるケースがあります。判別できない場合は、当社にて不具合箇所もしくはお勧め箇所を点検しご提案いたします。 他の工務店で施工したが現在は倒産してしまってどこに頼んでいいかわからない等、なんでもご相談下さい。 当社では様々な質問をメールで受け付けております。建築・不動産などは採問いません。 お客様の参考になるものは、随時回答していきたいと思っています。

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